中園不動産鑑定事務所は、さまざまな種類の不動産の鑑定評価を手掛けております。

5月６日

北海道と熊本の話

　2016/03/26、ついに北海道新幹線が函館まで開業しました。学生時代、九州から２晩かけて函館港に到着した時は、まさに「はるばる来たぜ函館へ～♬」状態、それくらい遠い所でした（もっともその当時も千歳への直行便ありましたけど…）。当然新しいものが出てくれば、古いものは淘汰されるのが世の習い、代わりに「カシオペア」「はまなす」が廃止の憂き目に遭いました。「カシオペア」は丁度10年前の５月、札幌→上野で乗車、噴火湾の夕暮れ、青函トンネルの結露、トンネルを出た後の揺れの大きさなどなど、久し振りに寝台列車を満喫しました（少し贅沢な列車でしたが…）。そんな廃止列車、今回もマスコミが取り上げていましたが、どうも「富士・はやぶさ」以来、廃止報道や最終日に群がる「マニア」達の狂騒ぶりをやや偏向的に伝えているような気がします（あくまでも個人的見解です）。

ということで、いささか旧聞ですが、今年の2月に現役を引退した熊本電鉄の通称「青ガエル」。ブルートレイン並み、いやそれ以上のマスコミの取り上げように驚きました。

この写真は廃止1週間前に撮影したものですが、その日も沢山のファンや東京から来られたという方が大挙し、車内も車外も大賑わい。やはり元東急ということも関係したのか、意外に取り上げ方が大きかったのも、社会・文化そして報道もやはり東京中心なんだなぁと（ブラタモリにも出てたし…）。ただ、一過性とはいえ、これら懐古傾向を見るたびに、「残って欲しいなあ」と考えるのは身勝手でしょうか。何はともあれ北海道新幹線、活躍してほしいものです。

追伸、4/14から発生した大地震、亡くなられた方に哀悼の意を表するとともに、被災された方にお見舞い申し上げます。益城町は仕事で何度かお世話になった所、また嘉島町は、青ガエル当日に熊延鉄道のパネル展示を見学、そして南阿蘇町は多くの湧水・トロッコ列車・ファームランドなどなどプライベートで楽しんだ場所、さらに熊本市は、我が弟が4年間大学生活を過ごしたりと、メディア等でその惨状を見るたびに、当時の記憶とオーバーラップしてしまい言葉が出ません。一刻も早い平穏、そして復旧・復興を祈念します。

写真は左上に僅かですが熊本城が写っています。

2月12日

角地の格差率について

第一弾

第一弾は「角地」についてご報告致します。

角地とは、ご承知のとおり、二つの道路が交わる角に位置する敷地をいいます。

住宅地では、一般的に日照や通風、建物の間取りや駐車場の配置等の自由度が高くなるなど、いわゆる快適性の向上、また商業地では、宣伝効果や出入りの便などの収益性の向上といったメリットが認められます。

では工業地ではどうでしょうか。格差があることは誰しもが認めることと思われますが、工業地には大規模工業地域と中小工業地域といった規模の差、内陸型と臨海型や既成市街地や工業団地といった立地の差、製造業や流通業務用といった用途の差など住・商に比べ利用形態は様々です。

そこで、福岡県内の地価公示や地価調査のポイントの角地の格差率を調べ、土地価格比準表その他公表資料等を加えて分析したところ、以下のような傾向が見られました。

 

1.大工場地域（10,000㎡以上）の角地は殆どが±0～+1％、中小工場地（10,000㎡未満）では±0～+3％であった。

2.工業団地等街路や画地の配置が整然としているエリアでは、格差率は±0％が多く、角地・二方路等が過半（標準的）と思われる地区では、格差自体を考慮しない標準地等も散見された。

3.住工混在地区や流通業務の色彩が強い地区では、格差率はやや大きくなる傾向が窺える。

 

以上の分析から、

ａ.大規模工業地域と中小工業地域とでは、中小工業地域の方が格差率は大きい。

ｂ.製造業と流通業務地とでは、流通業務地の方か格差率は大きい。

ｃ. 内陸型と臨海型とでは、上記ａ. ｂ.の組み合わせにより差が大きくなる。

との傾向が得られました。但し、地域の捉え方や、接面道路の幅員・高低差等により、必ずしも上記傾向に当てはまらない場合があることに留意する必要があります。

こうしてみると、「当たり前じゃないか」と思われるかもしれませんが、鑑定評価で採用しているこれらの格差率等は上記分析の積み重ねによるもので、実証的かつ客観的な数値を用いて行っており、何気なく査定しているわけではないのです。元論、所謂「相場観」も大切ですが、これらの裏打ちを行うことにより「ジャッジメント」としての我々の存在意義があるものと考えております。

さて、第一弾、如何だったでしょうか？これからも時折、当たり前の話をディープに掘り下げた内容をご報告したいと思います。どうぞ宜しくお願いします。

　

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